Мои Конспекты
Главная | Обратная связь


Автомобили
Астрономия
Биология
География
Дом и сад
Другие языки
Другое
Информатика
История
Культура
Литература
Логика
Математика
Медицина
Металлургия
Механика
Образование
Охрана труда
Педагогика
Политика
Право
Психология
Религия
Риторика
Социология
Спорт
Строительство
Технология
Туризм
Физика
Философия
Финансы
Химия
Черчение
Экология
Экономика
Электроника

Тема3. Оценка недвижимости методом сравнения продаж.



Метод сравнения продаж (МСП) иначе называется рыночный метод, метод рыночной информации. Данный метод является наиболее распространенным методом оценки недвижимости. Сущность метода: стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

Трудности применения:

1. Не существует даже 2-х абсолютно одинаковых объектов недвижимости (пример расхождений – список корректировок).

2. Необходимость принимать в расчет сделки соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые повлияли рыночные факторы.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов МСП позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Также считается, что наиболее достоверные результаты МСП дает при оценке некоммерческой недвижимости, то есть могоквартирных и индивидуальных жилых домов, приусадебных участков и т.д.

Обобщенно область применения методов определения рыночной стоимости для разных типов недвижимости можно разграничить:

Методы определения рыночной стоимости
Затратный подход Доходный подход МСП
Коммерческая недвижимость промышленного назначения (занятая в сфере производства) Коммерческая недвижимость: административного или офисного, торгового, складского назначения Некоммерческая жилая недвижимость

3.1 Последовательность применения МСП

Заключается в последовательном выполнении следующих шагов:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Выбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки (выбора элементов корректировки) их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

4. Привидение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Определение рыночной стоимости недвижимости с помощью МСП заключается в отыскании стоимости путем сопоставления с ценами продаж объектов похожих на оцениваемый объект с учетом внесения поправок на имеющиеся у них отличия:

Vмсп = SP ± ∆SP,

где SP – действительная цена продажи аналога;

∆SP – суммарные корректировки.

3.2 Выбор единиц сравнения

Естественно, если объекты сравнения будут отличаться, поэтому сравниваться будут общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения.

При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

1. Цена за единицу площади: га, сотку, м2

2. Цена за фронтальную единицу длины вдоль дороги (обычно используется для земель коммерческого назначения). В этом случае предусматривается определенный норматив глубины участка

3. Цена за весь участок (используется при анализе участка с аналогичными размерами и формой).

При анализе застроенного участка используются следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 м2 общей площади здания или сооружения, но не учитывается в достаточной степени потребительские свойства собственности.

2. Цена за 1 м2 чистой площади здания или сооружения подлежащего сдаче в аренду, но не учитывает площади лифтов, коридоров.

3. Цена за 1 м2 здания без учета стоимости земли, получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания.

4. Цена за комнату/ квартиру, имеет смысл, если есть четкое определение «комнаты».

5. Цена за один кубометр

6. Цена за единицу приносящую доход, для доходной недвижимости.

3.3 Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объекта недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Для выделения элементов от которых зависит стоимость необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектами оценки требуется выполнить корректировки цен продаж объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. Корректировка может применяться как к общей цене, так и к цене за единицу сравнения.

В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1. Права собственности на недвижимость

2. Условия финансирования сделки

3. Условия продажи

4. Состояние рынка

5. Местоположение

6. Физические характеристики

7. Использование

8. Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью

Необязательные элементы можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и др.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

3.4 Анализ и корректировка элементов сравнения.

Права собственности на недвижимость.В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной практикой является продажа собственности вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платы при определении стоимости называют корректировкой на права собственности.

В данной корректировке исходным является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами:

1. Прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платы.

2. Дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.

Метод капитализации основан на предположении о бессрочной аренде. Пример: требуется оценить полное право собственности офисного здания. Исследование рынка показывает, что недавно было продано аналогичное офисное здание, которое на момент продажи было полностью сдано в аренду по долгосрочным договорам.

Контрактная арендная плата – 28 ед. За 1 м2

Рыночная арендная плата – 30 ед. За 1 м2

Арендная площадь продаваемого здания – 3000 м2

Общий коэффициент капитализации на рынке – 10%

Коэффициент незанятости – 5%

Расходы на управление – 3% от действующего валового дохода.

Для определения величины корректировки разница в арендной плате с учетом незанятости и расходов на управление умножается на арендованную площадь, и результат капитализируется общим коэффициентом капитализации.

Разница между рыночной и контрактной – 2;

2*0,05=1,9 , где 0,05 – незанятость;

1,9*0,03=1,84 , где 0,03 – доля управленческих расходов;

1,84*3000=5520 – сумма ежегодных потерь

5520/0,1= «+»55200 – величина корректировки.

Если бы контрактная арендная плата была бы выше рыночной, то корректировка была бы со знаком «-».

Дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды. В объекте сравнения договора аренды заканчиваются через 10 лет. Рыночная норма дисконтирования арендных платежей составляет – 12%., коэффициент настоящей стоимости единичного аннуитета = 5,65022

5520*5,65022=30692 – величина корректировки

Применение общего коэффициента капитализации в предположении бессрочной аренды неоправданно завышена величина корректировки.

Корректировка на условия финансирования.Одной из наиболее вероятных причин отличия стоимостей нескольких проданных объектов с одинаковыми характеристиками является различие в условиях финансирования сделок. Покупатель может согласиться на большую цену продажи, получая при этом кредит от продавца со ставкой кредита ниже рыночной. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей. При этом обычно корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются. Основные варианты следующие:

· Наиболее распространенным условием сделки является случай, когда продавец выплачивает проценты от суммы кредита, которые кредитор требует для предоставления кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении.

· Финансирование сделки самим продавцом — т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. В этом случае можно применить дисконтирование денежных потоков по рыночной норме процентов. В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его настоящая стоимость определяется путем дисконтирования ежемесячных платежей по рыночной процентной ставке в течение срока кредита. Т.е. есть величина кредита и сначала оценщик определяет ежемесячный платеж при контрактной процентной ставке, а потом определяет их настоящую стоимость по рыночной, и чтобы получить скорректированную стоимость объекта, складывает с собственным капиталом.

Пример: Пусть в качестве сравнимой выбрана продажа подобного объекта за 150тыс. Причем 50тыс были уплачены сразу, а под остальные 100тыс продавец дал ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% годовых. В тоже время рын норма %=12% годовых. Тогда:

Наименование показателя Обозначения Расчет
месячный платеж по кредиту(100т на 20лет/10%)   =100000*=965
настоящая стоимость месячных платежей при рыночной ставке (965/20лет/12%)   =965*=87642
наличный платеж  
скорректированная (цена продажи)   =50000+87642=137642

Другой способ получить скорректированную цену продажи заключается в делении месячного платежа при контрактной норме процента на месячный платеж при рыночной норме и умножении результата на величину кредита.

Пример:

Наименование Обозначения Расчет
месячный платеж по контрактной ставке  
месячный платеж по рыночной ставке  
скорректированная стоимость кредита   =965/1101*100000=87645
наличный платеж  
скорректированная цена продажи  

 

Предположим, что типичный покупатель на данном рынке удерживает кредит в среднем в течении 8лет после чего либо полностью его выплачивает, либо перезаключает договор, либо продает объект вместе с существующей ипотекой. При таких условиях настоящая стоимость кредита рассчитывается как сумма настоящей стоимости платежей по кредиту в течение срока владения и настоящей стоимости остатка кредита при рыночной процентной ставке.

Наименование показателя Обозначения Расчет
Месячный платеж при контрактной норме 10% на весь срок  
Настоящая стоимость (аннуитета) (965 за 8лет/12%)   =965*=59375
Настоящая стоимость (аннуитета) (965 за 12лет/10%) (оставшихся платежей)   =965*=80749
Настоящая стоимость (денежной единицы) остатка платежей 8лет/12%   =80749*=32613
Настоящая стоимость кредита   =32613+59375=91988
Наличный платеж  
Скорректированная цена   =50000+91988=141988

Корректировка на условия продажиотражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа объекта может произойти по цене:

· ниже рыночной стоимости, например, если продавцу надо срочно продать недвижимость, т.е. без должного маркетинга;

выше рыночной стоимости, например, покупателю с особым интересом, он владелец примыкающей собственности или объект ему ценен как память.

Корректировка на состояние рынкаучитывает изменение рыночных условий, происходящих с течением времени.

Основными факторами, изменяющими рыночными условия являются: инфляция, дефляция, изменение налогового и других законодательства, изменение в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом для недвижимости, так и для отдельных секторов рынка. Оптимальным индикатором состояния рынка является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. Обычно изменение условий рынка измеряется в % от предыдущих цен.

Корректировка на местоположениетребуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки либо в деньгах, либо в процентах. Наилучшим образом величина корректировки на местоположения выводиться из анализа продаж подобных объектов в разных местах и корректировка по местоположению отражает разницу в стоимости земли под данные объекты.

Корректировка на физические характеристики.Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках (качество материалов, размеры, эстетические характеристики и т.п.). Величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия т.к. не каждый покупатель готов платить за лишние архитектурные детали.

Корректировка на экономические характеристики.Данную корректировку применяют к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистых текущих доходов (качество управления, сроки аренды и т.п.). Следует проявлять осторожность, чтобы не отнести к данной корректировке позиции на состояние рынка или право собственности.

Корректировка на использование.При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех которые после продажи используются не так как объект оценки. (пример: спорт зал используется после продажи как крытая автостоянка в этом случае цена продажи может быть выше, чем стоимость спорт комплекса). Для определения дальнейшего использования необходимо опираться на нормы зонирования

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью.Для коммерческих объектов (гостиницы, рестораны и т.п.) характерно присутствие в стоимости компонента не связанного с недвижимостью: стоимость оборудования, мебели, приборов и т.п. должны учитываться отдельно, т.к. экономические характеристики таких позиций не совпадают с оценкой недвижимости.

При оценки недвижимости по арендной плате компоненты стоимости не связанные с недвижимостью для объекта оценки и объектом сравнения должен быть выделены.

3.5 Последовательность выполнения корректировок

Строгая последовательность выполнения корректировок не только хорошо зарекомендовала себя, но и имеет внутреннюю логику. Первые четыре относятся к условиям сделки и приводят к рыночным условиям на дату оценки. Остальные относятся к объекту оценки.

Пример последовательности выполнения корректировок:

Элемент сравнения Рыночно обоснованные корректировки Коррекция в цене продажи
Цена продажи   200 000
корректировка на права собственности 6% +12000
скорректированная цена   212 000
Корректировка на условия финансирования -3% -6360
Скорректированная цена  
Корректировка на условия продажи +5% +10282
Скорректированная цена  
Корректировки на условия рынка +4% +8637
Скорректированная цена  
Корректировка на местоположения физические характеристики экономические характеристики использование компоненты не связанные с недвижимостью   +3% -5% -5% +2% +3%   +6737 -11228 -11228 +4491 +6737
ИТОГО  

Конец