Рынок купли-продажи офисной недвижимости

На 3 квартал 2011 г. средние цены продажи офисной недвижимости в крупных городах Сибири составляют от 37 до 60 тыс. рублей ($1210-2000) за 1 кв.м., и наиболее высокие цены – в Красноярске. Новосибирск, несмотря на статус «столицы Сибири», занимает второе место по уровню цен, и основная причина этого – активное строительство новых бизнес-центров, которое еще до кризиса привело к росту конкуренции и даже перенасыщению рынка. Так, с начала 2008 г. по 3 квартал 2011 г. в Новосибирске был введен в эксплуатацию 41 крупный бизнес-центр, суммарной площадью более 350 тыс. кв.м. И резкое снижение спроса на рубеже 2008-09 гг. лишь усилило перенасыщение.

Несмотря на резкое падение спроса во время кризиса, цены предложения снизились не сразу. На многих рынках даже был отмечен рост: например, в 4 квартале 2008 г. офисы в Новосибирске несколько подорожали. Это было связано с тем, что ряд наиболее «топовых» помещений, владельцы которых до кризиса получали за аренду до 1500-2000 руб. за 1 кв.м в месяц ($600-800 за 1 кв.м в год), лишились арендаторов. Поэтому они выставили свою недвижимость на продажу, по высоким, «докризисным» ценам. И, как результат, средние цены предложения поползли вверх, несмотря на общее негативное состояние рынка.
В результате, цены реальных сделок существенно «оторвались» от цен предложения. Если до кризиса при покупке офисной недвижимости покупатель мог рассчитывать на небольшую скидку – в пределах 3-5%, то в 2009 г. сделки проходили лишь по «стресс-активам», скидки по которым доходили до 50%.
К середине 2009 г. цены продажи потеряли от 9% (в Кемерово) до 25% (в Новосибирске). Причем, в некоторых городах (Новосибирск, Красноярск) цены падали стремительно, в течение 1-2 кварталов, тогда как в Кемерово, например, они достигли минимума лишь в 4 квартале 2009 г.
В следующем, 2010, году рынки показали разно-направленную динамику. Так, в Красноярске, Барнауле и Омске цены предложения продолжали снижаться (средняя цена за 2010 г. ниже, чем в 2009 г., на 13%, 7% и 5% соответственно), то в Новосибирске и Кемерово был отмечен рост (на 5% и на 6%). По итогам трех кварталов 2011 тренды продолжают быть неоднозначными: наиболее существенный рост по сравнению с 2010 годом показали Иркутск (+26%) и Красноярск (+10%), снизились цены в Омске (-10%) и Иркутске (-9%).
Если же рассмотреть разницу между докризисными ставками и средней ставкой за первые три квартала 2011 года, то в Новосибирске, Омске и Красноярске она составит -25-26%, в Барнауле: -11%, а вот в Кемерово, наоборот, отмечен небольшой рост: +3%.

Рынок аренды офисной недвижимости
На 3 квартал 2011 г. средние арендные ставки в сибирских городах варьировались от 378 до 665 рублей за 1 кв.м в месяц ($150-260 за 1 кв.м в год). Наиболее высокие ставки – в Красноярске и Иркутске, а самая дешевая аренда офисов – в Омске и Новокузнецке.

Рынок аренды отреагировал на кризис более бурно и более быстро, чем рынок купли-продажи. Средняя арендная ставка за 2009 год была ниже, чем в 2008 г., на величину от 14% (Кемерово) до 41% (Новосибирск). Следующие два года рынок аренды, как и рынок купли-продажи, вел себя разно-направленно: в некоторых городах «дно» было быстро найдено, после чего арендные ставки совершили «отскок», и резко пошли вверх. Так развивалась ситуация в Красноярске: в 3 квартале 2009 г. арендная ставка снизилась до 487 руб. за 1 кв. м в месяц ($192 за 1 кв.м. в год), после чего начался рост, и к 4 кварталу 2010 г. ставка составила уже 800 рублей ($315). Впрочем, любой длительный рост сменяется стагнацией либо снижением, и в 2011 г. на красноярском рынке прошла коррекция: средняя ставка за первые три квартала составила 658 руб. (или $260).
В некоторых городах уровень ставок аренды офисов, снизившись в 2009 г., затем начал постепенный, устойчивый, хотя и медленный, рост. Так ведут себя рынка Новосибирска, Барнаула, Омска. О росте спроса говорят и данные о заполняемости бизнес-центров Новосибирска: согласно исследованию, проведенному по выборке из 48 наиболее крупных офисных объектов, заполняемость, которая до кризиса составляла до 99%, в кризис снизилась до 91-92%. В 2011 доля свободных помещений начала сокращаться, и в сентябре составила 2%, что соответствует заполняемости 98%.
И, наконец, есть группа городов, в которых ставки пока продолжают снижение – это города Кузбасса - Новокузнецк и Кемерово. Возможно, секрет столь длительного снижения ставок – в «плавности» этого снижения. Если в Красноярске, например, средняя ставка за 2009 год отличалась от 2008 г. на 33%, то в Кемерово разница составила всего 14%. В результате, в Красноярске рост начался уже в 2010 году, а в Кемерово до сих пор идет коррекция в сторону уменьшения.

Рынок офисной недвижимости остается для девелоперов достаточно привлекательным. В ряде сибирских городов строительство бизнес-центра дает возможность получения высокой прибыли – до 15-20% годовых. Даже в Новосибирске, где рынок близок к насыщению, есть место для новых объектов: например, высоким спросом пользуются офисы небольших площадей, расположенные по линии метро. Привлекательны и рынка Красноярска и Иркутска, где средние ставки аренды офисов выше, чем в других городах.

Поиск по сайту: