Мои Конспекты
Главная | Обратная связь

...

Автомобили
Астрономия
Биология
География
Дом и сад
Другие языки
Другое
Информатика
История
Культура
Литература
Логика
Математика
Медицина
Металлургия
Механика
Образование
Охрана труда
Педагогика
Политика
Право
Психология
Религия
Риторика
Социология
Спорт
Строительство
Технология
Туризм
Физика
Философия
Финансы
Химия
Черчение
Экология
Экономика
Электроника

СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 8 страница





Помощь в ✍️ написании работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

5. Оформление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование только за одним из владельцев помещений в здании предполагает предоставление возможности владельцам иных помещений использовать земельный участок на основании соглашения об установлении сервитута для прохода, проезда и т.п.

6. В комментируемых нормах (п. п. 5 - 8) установлен порядок приобретения прав на неделимый земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким правообладателям. Такие лица должны совместно обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. Применение данной нормы на практике вызывает существенные затруднения, поскольку совместное обращение всех сособственников часто невозможно. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

При этом, как указал КС РФ в Определении от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (Вестник КС РФ. 2004. N 5), п. 5 ст. 36 ЗК, предусматривающий совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлен на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

Приказом Минэкономразвития России от 30.11.2007 N 370 (БНА ФОИВ. 2007. N 50) был утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Требовать иные документы органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе. Отсутствие требуемых документов служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Пункты 7 и 8 комментируемой статьи предусматривают особенности предоставления земельных участков, в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка.

С 17 мая 2008 г. в комментируемые нормы были внесены изменения, которые существенно изменили порядок предоставления земельных участков при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка. Если ранее обязанность по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка была возложена на орган местного самоуправления, то теперь именно лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка. Орган местного самоуправления обязан только утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (или утвержденный до 1 ноября 2008 г. проект границ земельных участков; об этом см. комментарий к п. п. 5 - 7 ст. 31). Кроме того, если ранее решение о предоставлении земельного участка предшествовало кадастровому учету и изготовлению кадастровой карты земельного участка, то теперь решение принимается только при наличии кадастрового паспорта земельного участка.

Гражданин - собственник недвижимости, которому земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования для садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, может реализовать свое право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в собственность в порядке, установленном либо ст. 36 ЗК, либо ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость". Порядок оформления права собственности, установленный данным Законом, в большей степени отвечает интересам граждан.

7. Иностранные граждане, лица без гражданства - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст. 36 ЗК, но с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами РФ (см. комментарий к п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28).

 

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

 

Комментарий к статье 37

 

1. При проведении государственного кадастрового учета обеспечивается индивидуализация земельного участка. В результате кадастрового учета земельному участку присваивается не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровый номер земельного участка требуется указать в договоре купли-продажи земельного участка в соответствии со ст. 554 ГК.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечислены условия договора купли-продажи земли, которые являются недействительными (ничтожными) в силу прямого указания закона (ст. 168 ГК). Их перечень не является исчерпывающим.

При применении данной нормы следует учитывать положения ст. 180 ГК, в соответствии с которыми недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. При недействительности хотя бы одного из существенных условий договора купли-продажи земельного участка этот договор в целом является недействительным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК). Названные в комментируемом пункте условия не относятся к категории существенных условий, названных в правовых актах, и их включение в договор купли-продажи земельных участков не будет влиять на действительность договора купли-продажи, при условии, что стороны в момент совершения сделки были согласны заключить сделку без включения недействительных условий.

3. В п. 3 комментируемой статьи предусмотрена ответственность продавца за нарушение обязанности по предоставлению определенной информации о продаваемом земельном участке. Выбор способа защиты нарушенного права на надлежащую информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, принадлежит покупателю, который может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения убытков. Данные положения применимы и к договорам мены, аренды земельных участков.

 

Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)

 

Комментарий к статье 38

 

1. Несмотря на то что в п. 1 комментируемой статьи дается ссылка на подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК, где установлены требования к формированию земельного участка для строительства, комментируемая статья имеет общее значение и распространяется на все земельные участки, которые являются предметом торгов с целью дальнейшего заключения договора купли-продажи либо право на которые является предметом торгов.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.

2. В п. п. 2 и 3 упоминаются два разных субъекта: продавец и собственник. Но в комментируемой статье эти субъекты рассматриваются как равнозначные: это орган государственной власти или орган местного самоуправления, который наделен правомочием по распоряжению земельным участком (см. комментарий к ст. 29).

3. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов), в том числе и перечень сведений, подлежащих обязательному опубликованию о предстоящих торгах, определен Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Результаты торгов, проведенные с нарушением правил федерального законодательства, регулирующего осуществление торгов, должны признаваться недействительными.

В соответствии с названными Правилами в случае, если предметом торгов выступает право на заключение договора аренды земельного участка, выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. В процессе торгов определяется не размер единовременного платежа за право на заключение договора аренды земельного участка, а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка.

С 1 ноября 2005 г. вступили в силу новые статьи ЗК, нормы которых специально регулируют порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по продаже земельных участков для жилищного строительства и их комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. ст. 38.1, 38.2). В этих случаях общие нормы Постановления от 11.11.2002 N 808 не применяются.

4. Пункты 5 и 6 введены в комментируемую статью в связи с включением в ЗК ст. ст. 38.1 и 38.2.

 

Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

 

Комментарий к статье 38.1

 

В комментируемой статье определены особенности проведения аукциона по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства. Нормы комментируемой статьи являются специальными и подлежат приоритетному применению перед иными нормами, имеющими общий характер (ст. 38 ЗК, Постановление Правительства РФ "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", ст. ст. 447 - 449 ГК).

Специфика определения земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) заключается в необходимости проведения инженерных изысканий, по результатам которых устанавливаются параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В случае признания аукциона несостоявшимся по причине наличия лишь одного участника это лицо вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

 

Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

 

Комментарий к статье 38.2

 

1. Предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется только в аренду по результатам торгов. Единственным требованием, предъявляемым к земельному участку для комплексного освоения в целях жилищного строительства как к предмету торгов, является наличие его государственного кадастрового учета. В соответствии со ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Иные требования (параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и т.п.) не могут быть определены на стадии предоставления земельного участка, поскольку комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает, что именно арендатор земельного участка будет разрабатывать документацию по планировке территорий, которая позволит определиться с дальнейшим использованием конкретных земельных участков.

2. В комментируемой статье установлены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. При регулировании отношений по проведению торгов в качестве дополнительных применяются нормы ст. 38.1 ЗК и иных нормативных правовых актов, в части, не противоречащей положениям комментируемой статьи.

В силу п. 1 ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов аукциона или конкурса, следует понимать участников торгов либо лиц, которым отказано в участии в конкурсе или аукционе (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" // Вестник ВАС РФ. 1994. N 2).

 

Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

 

Комментарий к статье 39

 

1. Правила комментируемой статьи распространяются исключительно на отношения по использованию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (субаренды). На собственников земельных участков эти нормы не распространяются, так как утрата собственником права на объект недвижимости в результате его разрушения не прекращает право собственности на земельный участок. В таком случае прекращение права собственности возможно в исключительных случаях и в порядке, установленном гражданским законодательством (см. комментарий к ст. ст. 45, 54).

Трехлетний срок, указанный в комментируемой статье, начинает течь со дня разрушения зданий, строений, сооружений. Начало течения этого срока устанавливается на основании письменных документов (например, акта о сносе остатков разрушенного здания) и иных доказательств. ЗК не устанавливает случаи, когда исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции, вправе продлевать трехлетний срок. Решение этого вопроса полностью отдается на усмотрение компетентных органов.

При применении комментируемой статьи следует учесть, что она не устанавливает порядок прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому прекращение указанных прав ввиду разрушения расположенных на них зданий, строений, сооружений затруднено. Статья 54 ЗК определяет процедуру прекращения прав в связи с неиспользованием земельного участка для строительства, но комментируемая статья распространяется на земельные участки иного целевого назначения - для обслуживания недвижимости. Это не позволяет применять ст. 54 для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок при разрушении расположенного на нем здания, строения, сооружения. Логично установить для данных случаев судебный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, аналогичный установленному в ст. 54 ЗК.

2. Арендатор (субарендатор) и арендодатель самостоятельно определяют правовые последствия для договора аренды земельного участка при разрушении расположенного на нем здания, строения, сооружения.

 

Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ

Доверь свою работу ✍️ кандидату наук!
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой



Поиск по сайту:







©2015-2020 mykonspekts.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.