Мои Конспекты
Главная | Обратная связь


Автомобили
Астрономия
Биология
География
Дом и сад
Другие языки
Другое
Информатика
История
Культура
Литература
Логика
Математика
Медицина
Металлургия
Механика
Образование
Охрана труда
Педагогика
Политика
Право
Психология
Религия
Риторика
Социология
Спорт
Строительство
Технология
Туризм
Физика
Философия
Финансы
Химия
Черчение
Экология
Экономика
Электроника

Анализ соотношения спроса и предложения заключается в изучении рыночных цен и их динамики, как продаж, так и аренды.



  1. Анализ фактических характеристик зданий и сооружений

Общие сведения о строительных объектах. Классификация зданий и сооружений.

Здание – строительная система, состоящая из несущих, воспринимающих нагрузки, ограждающих конструкций, которые образуют замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания в нем людей. Сооружения – подземные или надземные объемы, необитаемые /тоннель, мост, эстакада/.

Классификация зданий и сооружений:

v по функциональному назначению

Здания и сооружения
Гражданские (жилые) Общественные Промышленные
для долговременного проживания образовательные и подготовки кадров Производственные
для кратковременного проживания научно-исследовательские Сооружения
для временного проживания органов правопорядка сооружения транспорта
  здравоохранения и отдыха энергетические, мелиоративтие системы, линии электропредач
  Спортивные Склады
  торгово-развлекательные  
  Бытового обслуживания  
  общественного транспорта  
  коммунальное хозяйство  

Данная классификация содержится в нормативных документах «Строительные нормы и правила» / СН и П /

v по объемно – планировочным решениям

- здания секционного (где повторяются планировочные решения) и несекционного типа;

- здания коридорного типа, т.е. группа помещений имеют выход в общий коридор, который имеет не менее 2-х выходов;

- здания галерейного типа - помещения имеют выход на галерею, которая должна иметь выход на 2 лестницы;

- здания зального типа – вокруг одного большого помещения располагаются вспомогательные помещения;

- здания пролетного типа – как правило, цеха - одно или несколько помещений, которые занимают все пространство между несущими стенами на почти всю длину здания.

v по конструктивному решению

конструктивная схема здания или сооружения определяется по взаимному расположению и материалу строительных конструкций, образующих внутреннее пространство. Несущие конструкции могут быть двух вариантов: вертикально-несущие и горизонтально-несущие конструкции. Несущие конструкции воспринимают все весовые нагрузки объекта: от собственного веса, полезная нагрузка, ветровые, снеговые. Схемы расположения несущих конструкций могут быть следующие:

1. продольная;

2. поперечная;

3. совмещенная.

При продольной системе, несущие стены строят из прочных материалов, они воспринимают все виды нагрузок и являются теплоизоляцией.

При поперечной – наружные стены полностью освобождены от нагрузки, выполняют функцию ограждающей конструкции. Несущими являются внутренние поперечные системы, которыми могут быть: поперечные панели из железобетона, поперечный железобетонный каркас, колонны перекрытые фермой для больших пролетов.

При совмещенной конструкции наружные стены могут быть несущими и ненесущими.

Для любого вида вертикальных несущих конструкций применяются горизонтальные перекрытия, которые могут быть:

1.сборные железобетонные перекрытия

2.железобетонные балки

3.стальные балки

4.деревянные

Нагрузки несущих конструкций зданий воспринимается фундаментом:

N фундаменты мелкого заложения:

-ленты из железобетона и бетона

-отдельные колонны

-отдельные фундаменты под каждую колонну

-плита

N свайные фундаменты

N фундаменты глубокого заложения

v по долговечности (капитальности)

Долговечность это время, в течение которого конструктивные элементы зданий сохраняют эксплуатационные качества в заданных пределах. Долговечность зданий определяется сроком службы его несменяемых частей (фундамент, стены, каркас). В зависимости от вида материала, из которого сделаны несменяемые конструкции, все здания делятся на группы капитальности.

Пример распределение жилых зданий по группам капитальности:

Конструктивные элементы здания Группа капитальности
Фундамент Железобетонные, бетонные, бутобетонные, бутовые, кирпичные. Деревянные и каменные столбы Глинобитные
Стены Кирпич, камень, крупноблочные, крупнопанельные Кирпич или камень облегченный Деревянные рубленные и брусчатые Щитовые и каркасные (засыпные) Каркасно-камышитовые
Перекрытия Железобетонные Смешанные (металл, бетон, заполнения) Деревянные
               

Нормативные сроки службы зданий по группам капитальности:

Назначение здания Сроки службы по группам капитальности
Жилые - -
Общественные
Производственные - - -

Сроки службы несменяемых элементов совпадают со сроком службы здания в целом. К остальным элементам с меньшей долговечностью или сменяемым относятся: перекрытия, кровля, полы, потолки, заполнения оконных и дверных проемов (т.е. окна и двери), оборудование инженерных сетей. Эти элементы за срок службы здания сменяются несколько раз.

v по текущему состоянию (по времени постройки)

Срок службы зданий определяется с момента создания его до момента исчерпания им эксплуатационных качеств. Все промежуточные состояния между этими двумя точками оцениваются по величине накопленного физического износа. Показателем состояния является процент износа или степень износа:

; (1)

Фкi –физический износ i –ой конструкции здания.

-удельное значение i –ой конструкции в восстановительной стоимости здания;

n –количество конструкций здания.

Все здания по текущему физическому состоянию классифицируются на 5 групп:

1. хорошее Фзд = 0 – 20%

2. удовл. Фзд = 21 – 40%

3. неудовл. Фзд = 41 – 60%

4. ветхое Фзд = 61 – 80%

5. непригодные Фзд ≥ 81%

При оценке здания с износом до 40% достаточно визуального осмотра и соответствующей консультации с таблицами износа. При износе >40% необходимы специальные экспертные исследования, которые выполняются специальными проектными, строительными или наблюдающими организациями. Физический износ здания по формуле (1) по сути показывает сколько процентов от восстановительной стоимости он (этот %) составляет или сколько нужно вложить средств в долях и % от восстановительной стоимости, чтобы вернуть здание в первоначальное состояние. По этому его называют исправимый физический износ или отложенный ремонт.

Но есть старения которые ремонтом не восстановишь — неустранимый физический износ :

tкф –фактический срок службы конструкции;

Тк.норм –нормативный срок эксплуатации.

Анализ фактических характеристик зданий или обследование зданий

Для целей оценки необходимо получить данные о конструктивных решениях и проанализировать фактическое состояние объекта недвижимости. Для этих целей выполняется обследование (или освидетельствование), а результаты освидетельствования станут исходными данными для расчета рыночной стоимости затратным подходом. Освидетельствование может проводиться в двух формах паспортизации (описание объекта путем обмеров помещений и определением его стоимости) и технической экспертизы с глубокими исследованиями свойств грунтов и материалов строительных конструкций.

Освидетельствование состоит из 3 этапов:

I.подготовительный;

II.техническое освидетельствование;

III.оформление результатов.

I.Подготовительный этап состоит из осмотра объекта, сбора, анализа и подготовки исходных документов для освидетельствования.

Осмотр:

q Определяются размерные характеристики и форма участка, на котором расположен объект недвижимости;

q Определяется состав объекта недвижимости;

q Классифицируется тип объекта недвижимости (см выше);

q Определяется текущее состояние.

Состав объектов недвижимости или улучшений могут включаться:

q Основные здания или сооружения;

q Вспомогательные здания и сооружения;

q Машины и оборудования для функционирования здания и сооружения, оборудование для производственных целей исключают;

q Внутренние энерго и инженерные сети;

q Инженерные сети на площадке объекта недвижимости.

Сбор и анализ исходных документов и материалов:

q справочные материалы по экологическим и климатическим условиям в данной местности;

q карта района расположения объекта;

q документы, подтверждающие границы землеотвода;

q документы, подтверждающие право собственности;

q проектная документация по строительства объекта;

q исполнительная документация по строительству (какие изменения были внесены в проект);

q технический паспорт на объект;

q эксплуатационная документация;

q справка об история объекта.

Анализ проводится в разрезе влияния внешних факторов (внешние уже рассматривали выше) или свойств самой недвижимости на её стоимости, особенно выделяют те позиции недвижимости, которые не соответствуют современным стандартам (по пожарной безопасности, теплоизоляции, освещению, виброизоляции).

По подготовке нечего говорить, лучше, если все исходные данные будут представлены в виде журнала с чертежами объекта

II.Техническоеобследование.Основная цель этого этапа – сбор фактических данных о характеристиках (обмерные работы) (для определения значений восстановительной стоимости) и оценка фактического состояния здания (для определения значенийнакопленногоизноса).

В процессе технического обследования возникают следующие ситуации:

v имеется в наличие проектные документы и сметы на возведение здания, в этом случае проводят выборочную проверку проектных и фактических характеристик:

· общие геометрические характеристики объекта /длина, ширина, высота – это для расчета объема, количество этажей/

· тип несущих конструкций

· тип и площадь кровли /металлическая, рулонная/

· тип и площадь полов

· общая площадь наружная и внутренняя отделки, количество единиц инженерного оборудования.

Т.е. сверяются характеристики здания, которые оказывают основное влияние на величину корректировок и восстановительную стоимость.

v Проектно-сметная документация отсутствует или резко отличается от факта.

Необходимо произвести обмеры для того, чтобы составить набор строительных работ. Объем обмерных работ напрямую зависит от метода определения восстановительной стоимости (укрупненных обобщенных или элементных показателей или единичных расценок).

 

Обмеры объекта для получения состава строительных работ, как правило, поручают проектным или научным организациям, но в простых случаях оценщик может их выполнить сам по следующим разделам:

- общестроительные работы (земляные работы, фундамент, стены, перекрытия, перегородки, двери и окна, полы, крыша и кровля, лестницы, площадки и входы, трубы и дымоходы, печи, балконы, козырьки, подвесные потолки, прочие работы и т.д.);

- внутреннее инженерное оборудование (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электромонтажные работы, слаботочные устройства, лифты);

- объекты подсобного значения (тепло центр, насосная и трансформаторная станции);

- дворовые коммуникации и внешние сети (теплотрассы, водопровод канализация, газ и электросети);

- благоустройство дворовой территории (проезжая часть, тротуар, площадки, озеленение).

В ходе обмерных работ проводят расчет значений объемов и площадей. Расчет площадей выполняется с точностью до 0,1 м2 и 1м3, результат расчета прилагается к поэтажному плану. Общепринятая классификация площадей (и объемов) на рынке недвижимости включает следующие виды:

- жилая площадь – площадь в жилых зданиях, как непосредственно предназначенная для жилья, так и та, которая может быть использована для жилья без переделки помещений;

- нежилая площадь-площадь в нежилых зданиях (промышленные и общественные), занята складами, цехами, магазинами;

- вспомогательная площадь – площадь объектов обеспечивающих функционирования здания (кухни, прихожих, передних, коридоры в квартире, ванны, туалеты, кладовые, встроенные шкафы, но не включаются лестничные клетки и общие коридоры);

- полезная площадь в жилых/нежилых зданиях равна сумме жилой/нежилой и вспомогательной площади;

- площадь застройки (земельного участка) - площадь, которая занята зданием;

- расчет строительного объёма зданий: для зданий с чердачными перекрытиями - это площадь здания по наружному периметру выше цоколя, умножается на высоту (по коньку); для зданий без чердачного перекрытия - это площадь поперечного сечения умножается на длину здания (длина на высоту на ширину).

Оценка фактического состояния здания. Эта оценка состояния производится по результатам осмотров его элементов, список элементов для осмотра почти совпадает со списком строительных работ, которые мы рассмотрели ранее. Дефекты, которые возникают в результате физического износа (т.е. мешают нормальной эксплуатации в соответствии с проектом) или устаревания относительно современных стандартов строительства и проводят к потере стоимости, фиксируются оценщиком.

Дефекты необходимо фиксировать в тех терминах, которые в дальнейшем, могут быть использованы для определения затрат на их устранение. В качестве дефектов физического износа зданий могут выступать деформации, трещины, выбоины, сколы, повреждения отделки, повреждения соединений, обязательно указываются количественные характеристики (диаметр, глубина, длина, угол отклонения). Далее по справочным материалам определяется степень физического износа строительной конструкции. Например, таблицы физического износа конструкций и элементов жилых зданий по справочнику ВСН 53-86.

Стены кирпичные:

Признаки износа Количественная оценка Физический износ, % Примерный состав работ
Отдельные трещины и выбоины Ширина до 1мм 0 –10 Заделка трещин и выбоин
Глубокие трещины, отпадение штукатурки местами, выветривание швов Ширина 1 –2 мм, глубина до 1/3 толщены стены; разрушение швов на глубину до 1см на площади до 10% 11 -20 Ремонт штукатурки или расшивка швов и очистка фасадов

К дефектам по несоответствию рыночным стандартам относят устаревшие конструкторские решения, эстетику здания, несоответствие современным требованиям энерго, пожаробезопасности, отделка помещений.

Главным итогом оценки фактического состояния здания является определение степени физического износа объекта, а также определение износа отдельных (важных) элементов здания. Результаты обследования заносят в дефектные ведомости:

Наименование элемента Признак износа Количественная оценка, Фкi li, удельный вес в восстановительной стоимости Фкi*li
Прилегающая территория - -   -
Фасад трещины 10% 5% 0,1*0,05

Результаты обследования оформляют в виде технического заключения, которое состоит:

1. Задание на техническое обследование;

2. Общая пояснительная записка:

N описание здания и площадки застройки;

N историческая справка (если нужно);

N подробное описание конструкций и их технического состояние с указанием физического износа;

N подробное описание деформаций и повреждений.

3. Основные чертежи и схемы:

N ситуационный план;

N планы этажей с указанием деформаций и мест вскрытия;

N фасады и разрезы.

4. Выводы:

N наличие законодательных ограничений по текущему и перспективному использованию;

N техническое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования;

N степень соответствия фактическое использования объекта его проектному назначению.

N перечень факторов влияющих на уменьшение стоимости объекта;

N рекомендации по более подробному исследованию технического состояния отдельных важных элементов.

5. Приложения:

N таблица расчета физического износа;

N фотофиксация здания (т.е. его фото).

Тема2. Оценка недвижимости затратным подходом

1.1 Область применения и ограничения.

Рыночная стоимость недвижимости определяется затратным подходом (cost approach) как сумма стоимости земельного участка как свободного плюс стоимость строительства улучшений минус стоимость износа улучшений. Из этого следует рыночная стоимость и стоимость строительства понятия значительно отличающиеся друг от друга. На идеальном сбалансированном рынке недвижимости рыночная стоимость объекта (С) определяется на основании сопоставления стоимостей полученных тремя методами и должно выполняться равенство:


Предпочтения отдается методам капитализации или сравнения продаж (рыночным метода), т.к. инвестор ставит своей целью получение прибыли и не купит объект дороже, чем стоят аналоги, но стоимости определенные по этим методам очень изменчивы от рыночной конъектуры и могут превысить стоимость строительств, т.е. нам проще будет построить новое, чем купить на рынке (надо рассмотреть со студентами ситуации, когда стоимость по затратному подходу больше или меньше чем по рыночным).

Область применения затратного метода:

1. Когда инвестор хочет сопоставить свои затраты на будущее строительство с рыночной ценой объекта;

2. Когда объекты в основном не предназначены для продажи;

3. Уникальность объекта;

4. Для страхования;

5. Периоды снижения активности на рынках недвижимости.

Алгоритм определения рыночной стоимости недвижимости затратным методом:

1. Определяется стоимость земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования;

2. Определяется восстановительная или заменяющая стоимость здания или сооружения на дату оценки;

3. Оценивают косвенные издержки после окончания строительства и до придания объекту рыночного уровня обустройства;

4. Оценивается величина предпринимательской прибыли;

5. Оценивается величина накопленного износа;

6. Оценивается восстановительная стоимость с учетом износа (2+3+4-5);

7. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости (т.е. полного права собственности на объект недвижимости (1+6)).

1.2 Определение стоимости нового строительства

Стоимость нового строительства определяется либо как стоимость копии сооружения, либо как стоимость сооружения с такой же полезностью:

1. Восстановительная стоимость reproduction cost –расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии объекта из таких же материалов с соблюдением тех же способов производства работ и по такому же проекту, который был у оцениваемого объекта. Например, восстановительная стоимость здания исторической застройки – с избыточной толщиной стен, с армированием кладки для повышения прочности;

2. Заменяющая стоимость replacement cost –стоимость строительства в ценах на дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта с применением современных материалов, способа работ и проектных решений.

Стоимость нового строительства будет существенно менять от выбора замещающей или восстановительной стоимости. Как правило, используют замещающую стоимость, исключением могут быть реставрационные работы. Даже если оценщик использует восстановительную стоимость, а не замещающую в дальнейшем разницу списывают на функциональный износ. В обоих случаях стоимость нового строительства рассчитывается по определенным нормам и правилам. Определение стоимость нового строительства существующего объекта имеет свои особенности по сравнению с прогнозом стоимости будущего строительства.

1.2.1 Структура стоимости строительства.

В современных условиях строительства существует 3 субъекта, которые заинтересованы в этом виде деятельности.

1. Инвестор (физическое лицо, юридическое лицо, банк, фонд), который заинтересован в получении прибыли на свой капитал больше, нежели банковская ставка на капитал.

2. Застройщик – developer, юридическое лицо, которое осуществляет организацию застройки, выбор площадей под застройку, разработка проекта застройки, обеспечение инженерных сетей на участке застройки и т.д.

3. Подрядчик (организация строителей), который осуществляет строительство и вводит объект в эксплуатацию.

Вследствие этого структура и величина нового строительства несколько отличается от рассчитанной при проектировании (на косвенные расходы и прибыль предпринимателя/).

Учитывая количество субъектов строительства, стоимость строительства структура следующая:

1. Прямые издержки – расходы связанные непосредственно со строительством объекта (расходы и прибыль подрядчика),- которые включают:

· стоимость строительных материалов;

· стоимость инженерного оборудования;

· заработная плата строительных рабочих;

· стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

· стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей и оплата коммунальных услуг;

· накладные расходы и прибыль подрядчика;

· расходы по наблюдению за строительством.

2. Косвенные издержки, расходы необходимые для организации и сопровождения процесса строительства, т.е. это расходы застройщика.

· оплата или гонорар архитекторам и инженерам за исследование природных условий на площадке застройки, за проектирование и экспертизу проекта;

· все виды страхования, налоги и обязательные отчисления;

· стоимость инвестиций в земельный участок;

· оплата процентов за кредит инвестора;

· расходы на рекламу в течении строительства;

· административные расходы застройщика;

· дополнительна заработная плата, премии и пособия рабочим;

· прибыль застройщика.

3. Прибыль предпринимателя, её величина зависит напрямую от рискованности вложений Устанавливаемая рынком цена, которую предприниматель ожидает получить в виде награды за использование своего капитала, который он инвестирует в строительный объект.

И структура нового строительства:

Сстрсмет(или ПЗ (прямые затраты))+КЗ+ПП

Ссмет – сметная стоимость нового строительства или прямые затраты подрядчика на строительство

Ссметсмроб+ПрЗ

Ссмр – стоимость строительно-монтажных работ

Ссмр=ПЗ+КЗ+ПН

ПЗ – прямые затраты подрядчика

КЗ – косвенные затраты подрядчика

ПП – плановые накопления подрядчика

ПЗ=Сзпматэксп

Сзп – заработная плата рабочих

Смат – стоимость материалов

Сэксп – затраты на эксплуатацию машин

Соб –затраты на оборудование и инвентарь

ПрЗ – прочие затраты подрядчика

1.2.2 Этапы проектирования и определение стоимости (или исходные данные и точность прогноза стоимости)

Стоимость строительства рассчитывается на разных стадиях проектировании. Стадии проектирования отличаются друг от друга проработкой проекта (величиной исходных данных) и соответственно точностью прогноза относительно стоимости строительства. Различают следующие стадии:

1. Предварительное проектирование на этом этапе, стоимость строительства определяется укрупнено, исходя из нормативов стоимости 1 м2 или 1м3, и равна произведению нормативов на количество, при этом точность расчета ± 20%.

2. Технико-экономическое обоснование проектирования. На этом этапе стоимость определяется более детально, т.е. по расценкам на отдельные элементы (фундамент, стенки и т.д.). Погрешность ± 10-15%.

3. Рабочее проектирование. Все рабочие чертежи и полная смета на строительство объекта. Производится детальный расчет и погрешность ± 5%.

Для процесса оценки достаточно использовать точность ± 10-15%, что соответствует точности доходного метода или метода сравнения продаж.

Проектно-сметная документация.

Существуют следующие виды смет при определении стоимости нового вида строительства:

1. Локальные сметы (на часть здания или вид работ)

2. Объектные сметы (на объект в целом)

3. На монтаж оборудования (похожи на локальные сметы)

4. Сводный сметный расчет (на весь объект строительства в целом, который может состоять из нескольких зданий и сооружений)

Свободный сметный расчет состоит из следующих глав:

1. Подготовка территории строительства

2. Основные объекты строительства

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения

4. Объекты связи, транспорта, энергетики

5. Наружные сети: теплоснабжение, газоснабжение

6. Благоустройство и озеленение территорий

7. Временные здания и сооружения

8. Прочие работы и затраты

9. Содержание дирекции строящегося предприятия

10. Авторский надзор и проектно-изыскательные работы.

1.2.3 Сметные нормативы стоимости и индексы цен

Для каждого этапа проектирования применяются определенные нормативы стоимости

Виды нормативов, которые применяются при расчетах стоимости в строительстве
по уровню охвата по элементам сметы (т.е. элементы здания в разрезе по видам ресурсов) укрупненные нормативы (т.е. только по элементам здания)
- федеральные - по видам работ - по видам работ
- ведомственные - по видам ресурсов (заработная плата, эксплуатация машин, материальные затраты) - по элемента здания
- региональные    
- нормативы предприятия    

При расчетах стоимости недвижимости чаще всего применяют «укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства»(УПВС) УПВС разработаны в виде отдельных сборников для различных типов зданий и сооружений, во многих случаях по отраслям промышленности или транспорта.Сейчас существует 37 сборников, в которых заданы стоимостные удельные показатели либо на 1 м^2 площади либо на 1 м^3 объема здания.


Эти УПВС разработаны в основном на типовые объекты 80-х годов и отражают уровень цен того периода для того, чтобы определить сегодняшний уровень цен применяют индексы цен:

Годы пересчета цен: 59, 69, 84, 91. Кроме этих базисных индексов существуют информационные издания, которые публикуют текущие индексы на строительство:

N сборники «Региональные Центры Цен на Строительство» – ежемесячно;

N сборник «Ко-Инвест» – раз в квартал.

Индексы публикуются как на объем строительства в целом, так и на отдельные виды работ и элементы здания.

1.2.4 Методы определения стоимости строительства при оценке недвижимости:

I. метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы)- самый быстрый и простой метод и самый неточный. В основу метода берется сравнение стоимости 1-й единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью типового сооружения (1 место в гараже или 1 м2 жилой площади и т.п.) и считается стоимость строительства нового:

Снов стред*N

Где Сед –стоимость 1-го места;

N –количество единиц.

Данный метод предусматривает корректировку на объем, капитальность, на расхождения в технических характеристиках. Точность: ±15...20% Данный метод во многих случаях может приводить к значительным ошибкам, для их избежания применяют метод:

II. метод укрупненных элементных показателей стоимости– удельные показатели берутся либо по отдельным видам работ, либо по отдельным частям здания. Если мы берем по отдельным видам работ:


Пр предпр –прибыль предпринимателя;

Ин цен –индекс удорожания;

Сi ед –единичная расценка на i-й вид работ;

Vi –объем работ (ч, м3 и т.п.);

n –число работ;

Икосв –издержки косвенные, обычно в % от первой части.

По частям здания:

 
 

j –часть здания;

m –количество частей здания.

Погрешность: ±10%

III. количественного анализа или метод единичных расценок – основывается на полной смете на объект. При этом рассчитываются затраты на все виды материалов, трудовых ресурсов и оборудования. Точность: ± 5%

Снов стр = С1зп*Тр+С1эмм*Тэмм+С1мат*Vмат+КЗ+ПП

2. Расчет накопленного износа зданий и сооружений.

2.1 Основные понятия и термины

Накопленный износ - accrued depreciation - уменьшение восстановительной и заменяющей стоимости объекта в результате физического, функционального, экономического (внешнего) устаревания или их комбинаций.

Физический износdeterioration – ухудшения, вызываемые различными природными факторами физического или химического свойства (коррозия, выветривание и т.д.).

Функциональный износfunctional obsolescence – устаревание из-за несоответствия характеристик объекта современным требованиям. Оба износа присущи самому объекту.

Экономический износ(или внешний) – external obsolescence – вызывается изменением по отношению к объекту факторов (рыночная ситуация, финансовые и законодательные условия).

Амортизацияbook depreciation – сумма капитала, списанная на себестоимость продукции, на реновацию капитала.

Экономическая жизньeconomic life –период времени, в течение, которого улучшения в недвижимость увеличивают вклад в стоимость собственности.

Остаточная экономическая жизньleft economic life –период времени в будущем, в течение, которого улучшения в недвижимость увеличивают ее стоимость.

Действительный возрастactual age – период с момента завершения строительства до настоящего времени, фактический возраст.

Эффективный возрастeffective age – возраст, соответствующий текущему состоянию и полезности здания и сооружения (≈на сколько выглядит).

2.2 Методыоценкинакопленногоизноса.

Применяется четыре метода:

I.метод экономического возраста;

II.модифицированный метод экономического возраста;

III.метод сравнения продаж (при оценки накопленного износа);

IV.метод разбивки.

Выбор метода должен принимать во внимание, как реагирует осторожный покупатель на состояние данного объекта, насколько точно требуется определить износ.

I.

 
 

Метод экономического возраста: economic life effective age method

Пример расчета накопленного износа по I методу:

№п/п Наименование показателя обозначения Значение
Стоимость нового строительства (Общая) экономическая жизнь Эффективный возраст Накопленный износ Стоимость с учетом износа С нов стр нов Lec Аef И накоп из Сс износа 300000 $ 60 лет 15 лет

Данный метод носит во многом субъективный характер определения эффективного возраста и общей экономической жизни, он не учитывает отдельно накопленного устранимого физического и функционального износов, присваивает одну степень износа, как короткоживущим элементам, так и долгоживущим.

II.модифицированный метод экономического возраста:

Формула

Пример расчета накопленного износа по II методу:

№п/п Наименование показателя обозначения Числ. Знач
  Стоимость нового строительства Стоимость устранимого износа (отложенный ремонт) Стоимость с учетом устр.износа (Общая) экономическая жизнь Эффективный возраст Стоимость неустранимого износа Стоимость с учетом износа Сстр нов И устр   Сстр нов–И устр Lec Аef Аef/Lec (Сстр нов–С устр) п3–п6 300000 $   60 лет 15 лет

Хотя решена проблема устранимого износа, жизнь отдельных элементов не учтена.

III.

 
 

Суть метода:

Для этого метода надо иметь данные о продажах подобных объектов и данные о рыночной стоимости участков земли.

Пример расчета накопленного износа по III методу

Наименование Объект
А В С
1. Рыночная стоимость аналогов 2. Стоимость участка земли аналогов 3. Настоящая стоимость объекта (1-2) 4. Стоимость нового строительства 5. Накопленный износ (4-3) 6. Накопленный износ в %-х от (4) 31,8 33,3 30,6

IV.Методразбивки

Методоснованнаподробном учете всех возможных видов износа:

1. Исправимый (устранимый) физический износ.

2. Неисправимый физический износ.

3. Исправимый функциональный износ.

4. Неисправимый функциональный износ.

5. Внешний (экономический) износ.

Исправимый износ – это такой износ, если затраты на его устранение меньше чем добавленная стоимость объекта.

Неисправимый износ – такой износ, затраты на устранение которого больше, чем добавленная стоимость объекта.

Алгоритм расчета износа методом разбивки:

Первый шаг: расчет восстановительной стоимости объекта.

Пример: офисное здание, площадь = 5000 м2, в аренду сдается 4000 м2. Здание стоит на участке 25 соток (2500 м2)

Наименование Значение
Прямые издержки  
1.1 Подготовка участка
Фундаменты
Наружные стены
Перекрытия и покрытия (кровля)
Перегородки
Потолки
Полы
Внутренняя отделка
Наружная отделка
Вода и канализация
Сантехника
Электроснабжение
Электроарматура
Теплоснабжение
Отопительные приборы
  Итого:
Косвенные издержки
Прибыль
Общая валовая стоимость

Второй шаг: расчет исправимого физического износа.

Данный износ возникает как следствие плохой эксплуатации сооружения, которые видны невооруженным взглядом, и поэтому иногда его называют отложенным ремонтом. Величина определяется стоимостью восстановительных работ по устранению этих повреждений.

  Наименование Восстановительная стоимость Степень износа   Стоимость исправления (ремонта) Остаточная восстановления стоимость
1. Перекрытия и покрытия (замена частично) 2. Внутренняя отделка (замена полностью)     20%   100%      
Стоимость ремонта устранимого физически        

Третий шаг: расчет неустранимого физического износа.

Неустранимый физический износ пропорционален сроку службы здания (сооружения) и его элементов. Но существует проблема определения срока службы из-за недостатка статистических данных, нет четких методов определения срока – это могут быть статистические и экономические методы. Кроме того, даже похожие здания могут быть построены с разными материалами различного качества, что так же влияет на срок эксплуатации.

Для расчета неустранимого физического износа элементы здания делят на две группы:

· Долгоживущие эксплуатационная жизнь, которых совпадает с эксплуатационной жизнью здания в целом – фундамент, наружные стены и т.п.

· Короткоживущие - срок жизни меньше, чем срок здания и которые подлежат замене несколько раз за этот срок.

v Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов. Порядок определения: рассчитывается степень износа как отношение фактического срока к нормативному, далее определяется база начисления или остаточная восстановительная стоимость (Момент определения очень тонкий. Необходимо чтобы одна и та же позиция не была учтена дважды: в неисправимом физическом износе и отложенном ремонте (см в строку 1 и 4) ) и определяется сам износ.

 

Наименование Остаточная восстановительная стоимость Фактический срок эксплуатации Нормативный срок Степень износа Неисправимый износ
1. Кровля 2500-500=2000 10 лет 15 лет 67%
2. Полы
3. Потолки
4. Внутренняя отделка 1500-1500=0
5. Вода и канализация
6. Сантехника
7. Электроснабжение
8. Электроарматура
9. Теплоснабжение
10. Отопительные приборы
Итого: - - -

 

v Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов. Порядок определения: рассчитывается степень износа, как отношение фактического срока к нормативному, далее определяется база начисления или остаточная восстановительная стоимость как разница восстановительной стоимости – исправимый физических износ короткоживущих элементов – остаточная восстановительная стоимость, далее определяется сам износ.

Наименование Значение
Расчет степени износа Действительный возраст 10 лет
Общая экономическая жизнь 75 лет
Степень износа =10/75
База начисления Восстановительная стоимость объекта 174900 см первую таблицу
Стоимость неисправимого физического износа
Остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов =174900-2000-32000=140900
Расчет износа Неисправимый физический износ долгоживущих элементов =10/75*140900=18790

Четвертый шаг: определение исправимого функционального износа (затраты на его исправление).

С точки зрения существующих стандартов, возникновение исправимого функционального износа обусловлено:

1. Недостатками, требующими добавления элемента

2. Недостатками, требующими замены элемента

3. «Сверхулучшениями»

v Недостатки, требующие добавления элемента, вызваны теми позициями, которых не хватает в объекте, но их наличие требуют современные стандарты.

Количественно данный износ выражается:

Вставить Формулу

Например: установка кондиционеров.

Наименование обозначение Значение
1. Стоимость установки кондиционера в существующем здании  
2. Стоимость установки кондиционера в новом здании  
3. Исправимый функциональный износ (п.1-п.2)  

Т.е. данная позиция износа показывает на сколько изменятся затраты по установке элемента в существующее здание и при его строительстве.

К недостаткам, требующим замены, относят те элементы здания, которые существуют и функционируют, но уже не соответствуют рыночным стандартам. Рассчитывается исправимый функциональный износ по данной позиции:

Вставить формулу

Наименование Обозначение Расчет
Стоимость существующей электроарматуры включенной в восстановительную стоимость здания  
Физический износ  
Возврат материалов  
Стоимость демонтажа  
Стоимость новой электроарматуры и её установки  
Исправимый функциональный износ   =1500-750-0+800+1600=3150

Исправимый функциональный износ за счет сверх улучшений – это позиции и элементы наличие, которых на дату оценки неадекватно современным стандартам, но которые можно ликвидировать или переоборудовать и это экономически целесообразно. Рассчитывается износ по данной позиции:

Вставить формулу: ИфункИсв = Восстановительная стоимость сверх улучшений на дату оценки – физ.износ(зданий) + стоимость работ по демонтажу – возврат материалов(если есть).

ИункИсв=ВСсв(до)–Ифиз+Сдем–Свозвр.мат

Пример: Здание в нем 50% офисы и 50% склады; складские помещения 500 м2 с установкой микроклимата, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что лучше их использовать как офисы. Затраты по переоборудованию их в офисы равняются 900. Арендные ставки за офисы 12 за м2 и за склад 6 за м2. Восстановительная стоимость части здания, которая относится к складу 8000, физический износ составляет 15%.

Во-первых, рассмотрим экономическую целесообразность:

Наименование Обозначения Расчет
Стоимость демонтажа склада (установки микроклимата)
Возврат материалов
Итого стоимость ликвидации склада =900-20=880
Увеличение потенциального валового дохода =500*(12-6)=3000
Изменение эксплуатационных (текущих) расходов
Итого увеличение чистого операционного дохода =3000-0=3000
Капитализация чистого операционного дохода по ставке 10% =3000/0,1=30000
Расчет экономической эффективности   =30000-880=29120
Вывод: переоборудование склада экономически эффективно

Во-вторых, определим величину исправимого функционального износа за счет сверхулучшений:

Наименование Обозначения Расчет
Восстановительная стоимость склада
Физический износ =8000*0,15=1200
Стоимость демонтажа
Стоимость возврата материала
Итого исправимый функциональный износ =8000-1200+900-20=7680

Если мы используем замещающую стоимость здания, а не восстановительную, то это значит что мы нашли стоимость нового строительства аналога такой же полезности, а сверхулучшения бесполезны, т.е. стоимость их строительства нет в стоимости замещения. Тогда функциональный износ по данной позиции состоит только из стоимости демонтажа и стоимости возврата материалов (применительно к замене и добавлению это не справедливо).

Пятый шаг: определение неисправимого функционального износ, который может быть вызван:

1. недостатками, соответствующие элементам, которые должны быть, но которые не были включены в стоимость строительства. Отражает потери капитализированного дохода от эксплуатации здания с отсутствующим элементами по сравнению со зданием, у которого они есть.

2. недостатками, которых быть не должно, но которые образовались в результате строительства. Отражает остаточную стоимость данных элементов или позиций здания и дополнительные издержки, связанные с их эксплуатацией.

3. сверхулучшениями. Не вижу разницы, главное отличие от второй позиции, если это существенно, это то что сверхулучшения могут привносить добавленную стоимость, а не только создавать издержки. А также как включаются восстановительная стоимость недостатков… и сверхулучшений в формулах расчета износа на основе восстановительной стоимости и стоимости замещения. (стоимость и износ недостатков… входит в стоимость замащения, а сверхулучшения нет).

Износ, вызванный недостатками, соответствующие элементам, которые должны быть, но которые не были включены в стоимость строительства, рассчитывается по формуле:

формула

Формула расчета при использовании восстановительной и стоимости замещения не отличаться, т.к. восстановительная стоимость - это стоимость точной копии, а стоимость замещения - это стоимость аналога, равного по полезности оцениваемому объекту, при этом она не содержит все рыночные требования к объекту, т.е. не будет тех позиций, которые должны быть включены.

Рассмотрим пример: оцениваемое здание не имеет систему пожаротушения, а аналоги по рыночным стандартам имеют, это находит отражение а недоборе арендной платы в размере 0,5 р/м2, площадь здания 400м2

Наименование Обозначения Расчет
Чистая потеря дохода  
Капитализация дохода по ставке 10%   =2000/0,1=20000
Стоимость пожарной сигнализации  
Неисправимый функциональный износ  

Износ, вызванный недостатками, которых быть не должно, но которые образовались в результате строительства, рассчитывается по формуле:

Формула

Пример: избыточная высота потолков:

Наименование Обозначение Расчет
Восстановительная стоимость здания с избыточной высотой потолка  
Восстановительная стоимость здания с нормальной высотой потолка  
Стоимость строительства избыточной позиции   =174900-172900=2000
Физический износ, 15%   =2000*0,15=300
Величина дополнительных эксплуатационных издержек  
Неустранимый функциональный износ   =2000-300+5000=6700

Износ вызванный сверхулучшениями определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу: восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Восстановительная стоимость:

Формула

Например: строили дом пятиэтажный, а при изменении рыночной конъектуры решили построить двух, но проектная несущая способность осталась прежней и это сверхулучшения.

Наименование Обозначения Расчет
Восстановительная стоимость сверхулучшений  
Физический износ сверхулучшений, 15%   =5000*0,15=750
Увеличение текущих расходов за счет сверх улучшений  
Увеличение добавленной стоимости объекта за счет сверхулучшений  
Неустранимый функциональный износ  

При выполнении анализа фактического состояния недвижимости, проверяют основные факторы вызывающие функциональный износ:

1. Проверка обеспеченности проектных условий эксплуатации внутреннего объема строительных элементов и конструкций.

2. Анализ современных технических решений, обеспечивающих повышенную комфортность пребывания человека в здании.

3. Анализ современных технических решений, обеспечивающих энергосберегающую эксплуатацию здания и бесперебойность обслуживания.

4. Проверка средств и устройств, повышающие безопасность обитания в условиях неблагоприятного воздействия экологических, техногенных и социальных факторов.

5. Анализ адекватности устройства элементов здания современным функциональным процессам обуславливающим назначение здания.

6. Анализ соответствия внешнего вида здания к устоявшимся эстетического соответствия здания об облике сооружения аналогичного функционального сооружения.

7. Анализ рациональности использования помещений и оборудования.

Пятый шаг: определение внешнего износа, вызванного уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Существуют следующие методы оценки внешнего износа:

1. Капитализация потери дохода относящегося к изменению внешних условий.

Формула

2. Сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условий. Этот метод более предпочтителен.

Рассмотрим первый способ




Поиск по сайту:







©2015-2020 mykonspekts.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.