Мои Конспекты
Главная | Обратная связь


Автомобили
Астрономия
Биология
География
Дом и сад
Другие языки
Другое
Информатика
История
Культура
Литература
Логика
Математика
Медицина
Металлургия
Механика
Образование
Охрана труда
Педагогика
Политика
Право
Психология
Религия
Риторика
Социология
Спорт
Строительство
Технология
Туризм
Физика
Философия
Финансы
Химия
Черчение
Экология
Экономика
Электроника

УРОВЕНЬ № 2. КРУПНЫЕ СДЕЛКИ



После того как игроки в «Денежный поток» сделают немного денег на мел­ких инвестиционных сделках, они готовы переходить к более крупным сделкам.

Мы с Ким прошли через это в реальной жизни. Купив почти дюжину мел­ких объектов собственности, мы продали их на условиях свободного от налога обмена 10312, то есть нам не нужно было платить налог на увеличение рыночной стоимости капитала, в отличие от инвесторов в акции. Продав свои объекты, мы были готовы перейти к крупным сделкам. На деньги, вырученные от этих мел­ких сделок, мы приобрели два больших многоквартирных дома и в 1994 году смогли отойти от дел. Другими словами, нам с Ким понадобилось меньше пяти лет, чтобы перейти от мелких сделок к крупным и уйти на покой.

Обеспечив свою старость, мы начали подыскивать другие крупные сделки, превращая свой опыт в капитал. Далее следуют примеры других видов крупных сделок.

Нам с Ким нравится инвестировать в частные партнерства по недви­жимости, которые мы называем PREP. Больше их так никто не называет. Это просто кодовое название, которое мы дали такой форме инвестирования в нед­вижимость. Чаще всего PREP называют синдикатами недвижимости, и это просто частное товарищество, которое организуется для проведения крупной инвестиции в недвижимость.

Приведу пример типичной сделки PREP. Я уже упоминал о своем желании купить новенький «Порте» за 50 тысяч долларов. Но вместо того чтобы тратить деньги на автомобиль, который является пассивом, мы с Ким сложились с де­вятью другими инвесторами и купили большой мелкооптовый склад, заключив договор с банком о финансировании закладной.

Доход от склада составил примерно от 1000 до 1400 долларов денежного по­тока в месяц. Не знаю, что сделали со своими деньгами остальные партнеры, но мы с Ким использовали свои чеки для ежемесячных выплат за «Порте». Через три года было проведено рефинансирование склада. В результате мы получили назад свои 50 тысяч, которые вложили в другой PREP. И к нам продолжает при­текать ежемесячный денежный поток, который благодаря увеличению аренд­ной платы вырос примерно до 2000 долларов в месяц. Если мы продадим его се­годня, то получим дополнительно от 100 до 200 тысяч долларов дохода от при­роста стоимости капитала, и не забудьте про то, что я давно уже езжу на «Порше». Это пример того, как актив помог нам купить пассив и позволил так рано отойти от дел. Так как в этой инвестиции больше нет наших денег, а мы все рав­но получаем 2000 долларов в месяц, то чему равен процент прибыли на инвес­тированный капитал? Бесконечности.

Каждый год мы с Ким инвестируем в одну или две подобные сделки PREP. Наш средний коэффициент прибыли составляет от 15 до 25 процентов чистого дохода плюс вычеты сумм начисленного износа, которые в действительности являются не издержками, а еще одним источником «призрачного» (условного) денежного потока. С их помощью коэффициент прибыльности легко может дос­тичь уровня 50 процентов и превысить его. Попробуйте проделать такое с боль­шинством взаимных фондов.

Нам нравятся инвестиции такого типа, потому что риск разделяется между партнерами, мы используем деньги банка, инвестиция гарантируется недвижи­мостью, мы получаем ежемесячный приток денег, велика вероятность получе­ния дохода от прироста стоимости капитала, если собственность поднимется в цене, прибыль подвергается льготному налогообложению, такому же налогооб­ложению подвергаются доходы от прироста стоимости капитала на момент про­дажи. Большинство акций и взаимных фондов не могут обеспечить подобных налоговых льгот, стабильного притока денег или безопасности.

Самой последней инвестицией PREP, которую мы сделали с Ким, стал 240-квартирный дом, который даст 15 процентов облагаемой льготным налогом прибыли, что сравнимо с 30 процентами облагаемой налогом прибыли, не счи­тая перспективы дохода от прироста стоимости капитала. В этом партнерстве принимают участие еще три инвестора.

Но самое главное заключается в том, что более чем через три года мы пол­ностью вернем изначально инвестированные деньги, останемся владельцами собственности, ежемесячный денежный поток будет притекать к нам и дальше, а потом сможем выйти на рынок и использовать тот же самый изначально ин­вестированный капитал, чтобы проделать то же самое с другой недвижимостью!

Тройная нетто-аренда недвижимости.Такая же крупная, но немного другая сделка с недвижимостью называется тройной нетто-арендой. Нам с Ким такие инвестиции нравятся по следующим причинам:

1. Недвижимость, сдаваемая в тройную нетто-аренду, часто имеет велико­лепное коммерческое месторасположение, например на углу оживленного пе­рекрестка.

2. Арендаторами часто являются акционерные компании: большие аптеки, закусочные или национальные сети розничных магазинов. Это, как правило, оз­начает бесперебойность и гарантированность притока денег.

3. Арендатор отвечает за все. Тройная нетто-аренда означает, что в дополне­ние к арендной плате арендатор оплачивает техническое обслуживание, стра­ховку, налоги и реконструкцию здания. Для тех, кто ненавидит идею управле­ния недвижимостью и ухода за ней, инвестиции такого типа просто клад. Проб­лема в том, что они требуют богатого инвестора.

При идеальной стабильности денежного потока риск минимален, а налого­вые льготы велики. Но главная причина наших с Ким инвестиций в такую собственность — это владение землей на углу перекрестка. Через 15—20 лет пос­ле сдачи в аренду этот кусочек земли на углу оживленного перекрестка неверо­ятно вырастет в цене. Одна из причин невероятного богатства фирмы «McDonald's» не в том, что она продает больше всех гамбургеров, а в том, что она владеет землей на самых лучших перекрестках в мире.

Один мой знакомый недавно досрочно ушел на пенсию и успел обналичить свой план 401 (k) стоимостью в три миллиона долларов до краха 2000 года. Он взял один миллион и купил открыто продававшуюся франшизу закусочной зна­менитой компании быстрого питания (не «McDonald's») в тройную нетто-арен­ду. Он не брал заем. Он просто заплатил один миллион долларов и вернулся до­мой. Его инвестиция в один миллион долларов приносит ему 8,5 процентов го­довой прибыли, то есть к нему притекает денежный поток объемом примерно в 85 тысяч облагаемых льготным налогом долларов в год, который каждые пять лет увеличивается. Другими словами, его 8,5 процента прибыли при льготном налоге равнозначны 17 процентам прибыли на фондовом рынке, и он будет по­лучать их каждый год, что бы ни случилось.

Кроме того, он может рассчитывать на эти деньги независимо от взлетов и обвалов на фондовом рынке. Каждый месяц деньги перечисляются на его бан­ковский счет, а через 20 лет он будет владеть великолепной недвижимостью, ко­торую сможет передать своим детям и внукам. И хотя меня лично 8,5 процента прибыли не слишком впечатляют, для него это разумный и надежный доход. Я не знаю, что он сделал с остальными двумя миллионами, но полагаю, что боль­шая часть утла на налоги и на новый катер.

Бели вы устали от взлетов и спадов на фондовом рынке и хотите узнать, по­чему богатые чувствуют себя в безопасности, просто придите на любой ожив­ленный перекресток и посмотрите на коммерческие здания на каждом из углов. Вполне вероятно, что этими зданиями (включая аптеку, супермаркет и закусоч­ную быстрой еды) владеет один и тот же инвестор. Он не владеет бизнесом, а только зданием и часто — землей, на которой оно размещается, и поэтому управ­ление предприятием и обслуживание здания—это не его головная боль. Вместо этого каждый месяц, пока миллионы следят за колебаниями фондового рынка, этот инвестор в тройную нетто-аренду получает чек. На мой взгляд, в этом го­раздо больше инвестиционного смысла.

Вся прелесть инвестиции такого типа заключается в том, что деньги прите­кают к вам ежемесячно, ваши арендаторы оплачивают все связанные с собствен­ностью долги, а в конечном итоге вы становитесь владельцем недвижимости и получаете выгоду от ее переоценки за период аренды.

В таких сделках тройной нетто-аренды есть два нюанса. Во-первых они обычно требуют солидного залога. Во-вторых, большинство финансовых пла-нировщиков, которые продают взаимные фонды и страховки, не рекомендуют делать подобные инвестиции, потому что не получают с них комиссионные. Я своими ушами слышал, как финансовые планировщики говорили, что такие ин­вестиции в недвижимость рискованны, и вместо этого рекомендовали диверси­фицированные портфели взаимных фондов, что, с моей точки зрения, исключи­тельно рискованно. Чтобы сделать подобную инвестицию, вам нужно будет найти опытного брокера по коммерческой недвижимости, по крайней мере, с пятилетним стажем работы, и попросить о встрече с довольными клиентами этого брокера, если таковые у него имеются. Как в случае с любой инвестицией, существуют хорошие и плохие тройные нетто-аренды.




Поиск по сайту:







©2015-2020 mykonspekts.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.