Характеристика объектов-аналагов

Корректировка (поправка) – математическая операция, учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый объект.

Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому объекту.

Последовательность внесения корректировок:

1. корректировка на условия сделки и состояние рынка;

2. корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки.

В таблице представлены виды и величина корректировок. Данная таблица разработана оценщиками ООО «Байкал-Эксперт» экспертным путем на основании исследовании рынка жилой недвижимости в г. Улан-Удэ.

Таблица. Виды и величины корректировок

Корректировка по каждому параметру объекта сравнения не должна превышать 10%, кумулятивная поправка по каждому объекту сравнения не должна превышать 30%.

После применения всех поправок оценщик выводит скорректированные цены по каждому объекту-аналогу. Разница между приведенными стоимостями 1 м² каждого объекта аналога не должна превышать 5-10%

В исключительных случаях допускается разница между скорректированными объектов-аналогов до 15% при этом, оценщик обязан обосновать выбор данного объекта-аналога.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

При расчете окончательного значения стоимости квадратного метра объекта оценки допустимо:

· применить среднее значение стоимостей объектов-аналогов;

· применить весовые коэффициенты, при этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Использованные оценщиком аналоги сходны с объектом оценки по следующим параметрам:

· по месту положения (объект оценки и аналоги находятся в одном месте положения – ул. Родины);

· по конструктивным элементам дома (материал стен дома, в котором расположен объект оценки и аналоги - кирпичные);

· по площади (площади объекта оценки и аналогов отклоняются не более чем на 10 метров);

· по площади кухни (площадь кухни оцениваемого объекта не отклоняется от площади кухни аналога более чем на 3 метров);

Обоснование весовых коэффициентов. Веса цен аналогов определяются исходя из степени схожести аналога и объекта оценки. При распределении весов оценщик учитывал полноту информации по каждому аналогу и надежность источника информации, а так же степень схожести с оцениваемым объектом (количество введенных корректировок). Стоимость 1 кв.м. оцениваемой жилой недвижимости рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов с учетом факторов, влияющих на достоверность результатов по формуле:

,

Где: Cоб – стоимость 1 кв.м жилой недвижимости, руб.;

С1, С2, Сn – скорректированные стоимости 1 кв.м объектов-аналогов, руб.;

k1, k2, kn – удельные веса, присвоенные каждому объекту-аналогу.

Расчет удельных весов для каждого объекта-аналога, учитывающих факторы, влияющие на достоверность результатов, представлены в таблице 9.

При расчетах в качестве единицы сравнения использовалась стоимость одного квадратного метра жилого дома, как общепринятой величины, используемой риэлторами и другими участниками рынка недвижимого имущества при определении цены объекта недвижимого имущества.

Итоговая рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки определяется как средневзвешенная величина от скорректированных цен аналогов.

Таблица № .. Корректировка на выявленные отличия

Поиск по сайту: