Мои Конспекты
Главная | Обратная связь

...

Автомобили
Астрономия
Биология
География
Дом и сад
Другие языки
Другое
Информатика
История
Культура
Литература
Логика
Математика
Медицина
Металлургия
Механика
Образование
Охрана труда
Педагогика
Политика
Право
Психология
Религия
Риторика
Социология
Спорт
Строительство
Технология
Туризм
Физика
Философия
Финансы
Химия
Черчение
Экология
Экономика
Электроника

Характеристика объектов-аналагов





Помощь в ✍️ написании работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой
Характеристики Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
назначение Однокомнатная квартира Однокомнатная квартира Однокомнатная квартира Однокомнатная квартира Однокомнатная квартира
Цена предложения ? 1 150 000 1 200 000 1 170 000 1 150 000
Дата предложения ? октябрь 2012г. октябрь 2012г. октябрь 2012г. октябрь 2012г.
Общая площадь, кв.м. 30,9 29,8 31,0 30,3 31,0
Жилая площадь, кв. м. 18,4 16,8 18,0 18,1 18,0
Площадь кухни, кв.м. 6,0 5,0 6,0 6,1 6,0
Цена 1 кв. м., руб. ?
Местоположение г. Улан-Удэ, ул. Родины 4-44 г. Улан-Удэ, ул. Родины г. Улан-Удэ, ул. Родины г. Улан-Удэ, ул. Родины г. Улан-Удэ, ул. Родины
Материал стен дома Кирпичные Кирпичные Кирпичные Кирпичные Кирпичные
Этаж/этажность 3/4 3/4 4/4 4/4 4/4
Наличие балкона/лоджии нет нет нет нет нет
Санузел Совмещенный Совмещенный Совмещенный Совмещенный Совмещенный
Внутренняя отделка простая простая простая простая простая
Источник информации   «Все для вас»№ 42 от22 октября 44-10-57 www.ulanude.irr.ru 69-47-05 www.ulanude.irr.ru 21-67-31 www.ulanude.irr.ru 61-68-05

 

Корректировка (поправка) – математическая операция, учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый объект.

Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому объекту.

Последовательность внесения корректировок:

1. корректировка на условия сделки и состояние рынка;

2. корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки.

В таблице представлены виды и величина корректировок. Данная таблица разработана оценщиками ООО «Байкал-Эксперт» экспертным путем на основании исследовании рынка жилой недвижимости в г. Улан-Удэ.

Таблица. Виды и величины корректировок

Вид корректировки Основания проведения корректировки Величина корректировки (поправки)
Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи Учитывается возможность торга и снижения стоимости объекта путем переговоров Продавца и Покупателя До 5%
Корректировки на местоположения Поправка складывается из престижности района, расстоянием до ближайшей остановки общественного транспорта, от ж/д станции, центра города и пр. 2-5%
Корректировка на конструктивные элементы Квартиры в кирпичных, кирпично-монолитных домах обладают повышенной стоимостью относительно квартир в блочных и панельных домах 6-10%
Корректировка на этаж Расположение квартиры на первом и последних этажах снижает стоимость объекта Первый этаж – 2-5% Последний этаж – 1-2%
Корректировка на площадь Данная поправка вносится только в случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв. метров 2-4%
Корректировка на площадь кухни Данная поправка вносится только в случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 3 метров 1-2%
Корректировка на наличие балкона/лоджии Наличие балкона/лоджии является дополнительным улучшением, и являются повышающим коэффициентом при оценке объекта 3-5%
Корректировка на внутреннюю отделку квартиры Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работ специализированных организаций Критерии: Простая – 0% Улучшенная – 5%.за кв.м. Высококачественная – 10% за кв.м.  
Корректировка на санузел Наличие раздельного санузла более предпочтительно, чем совмещенного 2-3%

 

Корректировка по каждому параметру объекта сравнения не должна превышать 10%, кумулятивная поправка по каждому объекту сравнения не должна превышать 30%.

После применения всех поправок оценщик выводит скорректированные цены по каждому объекту-аналогу. Разница между приведенными стоимостями 1 м2 каждого объекта аналога не должна превышать 5-10%

В исключительных случаях допускается разница между скорректированными объектов-аналогов до 15% при этом, оценщик обязан обосновать выбор данного объекта-аналога.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

При расчете окончательного значения стоимости квадратного метра объекта оценки допустимо:

· применить среднее значение стоимостей объектов-аналогов;

· применить весовые коэффициенты, при этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Использованные оценщиком аналоги сходны с объектом оценки по следующим параметрам:

· по месту положения (объект оценки и аналоги находятся в одном месте положения – ул. Родины);

· по конструктивным элементам дома (материал стен дома, в котором расположен объект оценки и аналоги - кирпичные);

· по площади (площади объекта оценки и аналогов отклоняются не более чем на 10 метров);

· по площади кухни (площадь кухни оцениваемого объекта не отклоняется от площади кухни аналога более чем на 3 метров);

Обоснование весовых коэффициентов. Веса цен аналогов определяются исходя из степени схожести аналога и объекта оценки. При распределении весов оценщик учитывал полноту информации по каждому аналогу и надежность источника информации, а так же степень схожести с оцениваемым объектом (количество введенных корректировок). Стоимость 1 кв.м. оцениваемой жилой недвижимости рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов с учетом факторов, влияющих на достоверность результатов по формуле:

,

Где: Cоб – стоимость 1 кв.м жилой недвижимости, руб.;

С1, С2, Сn – скорректированные стоимости 1 кв.м объектов-аналогов, руб.;

k1, k2, kn – удельные веса, присвоенные каждому объекту-аналогу.

Расчет удельных весов для каждого объекта-аналога, учитывающих факторы, влияющие на достоверность результатов, представлены в таблице 9.

При расчетах в качестве единицы сравнения использовалась стоимость одного квадратного метра жилого дома, как общепринятой величины, используемой риэлторами и другими участниками рынка недвижимого имущества при определении цены объекта недвижимого имущества.

Итоговая рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки определяется как средневзвешенная величина от скорректированных цен аналогов.

 

 

Таблица № .. Корректировка на выявленные отличия

 

Наименование показателя Объект оценки Аналог №1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4
Цена предложения, руб. ? 1 150 000 1 200 000 1 170 000 1 150 000
Общая площадь, кв.м. 30,9 29,8 31,0 30,3 31,0
Цена 1 кв. м., руб.  
Корректировка на условия сделки, % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи, % ? -1% -1% -1% -1%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на местоположение % ? 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на конструктивные элементы, % ? 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на этаж, % ? 0% -1% -1% -1%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на площадь, % ? 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на площадь кухни, % ? 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на наличие балкона, % ? 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на наличие раздельного санузла, % ? 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Корректировка на состояние, % ? 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м. ?
Общая чистая коррекция в % от цены продажи, руб. ? -1% -2% -2% -2%
Весовой коэффициент ?
Сумма весов ?
Удельный вес аналога (стр.23*стр.25/стр.26) ?
Итого рыночная стоимость 1 кв. м.м объекта оценки ?
Общая площадь объекта оценки, кв. м. ? 30,9
Итого рыночная стоимость объекта оценки, руб. ? 1 144 042
Итого рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, руб. ? 1 140 000

 

 

Доверь свою работу ✍️ кандидату наук!
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой



Поиск по сайту:







©2015-2020 mykonspekts.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.